내집마련의 3가지 독 [毒]

내집마련의 3가지 독의 법칙

다주택 혜택과 금리 우대조건으로 집으로 재테크해 이익을 창출하던 꿈같던 과거의 얘기는 당분간 들을 수 없는 지난 이야기가 돼버린지 오래입니다. 부동산 재테크는 그만두고 아직도 실오라기 같은 기회를 엿보며 내집마련을 꿈꾸는 미주택자들에게는 그져 남의 이야기처럼 들리기까지 합니다. 하지만, 안정된 미래의 삶을 위해서 꼭 갖춰야 할 조건으로 생각하고 있는것은 전혀 배제 할 수 없는 리스트 중의 하나 이기도 합니다. 그래서 일까, 내집 마련을 위해 기회를 엿보고 있다 절호의 찬스가 온다면 앞뒤 안보고 달려들 수 밖에 없는게 현실입니다.

 

요즘과 같은 경기 침체에 집을 사기 위해서는 주택 대출, 집 담보 대출, 주택 담보 대출, 아파트 담보 대출, 부동산 담보 대출 등 시중에 수도 없는 금융상품을 이용 할 수 밖에 없습니다. 하지만 치솟는 금리 인상은 또한번의 발목을 잡기도 합니다. 하지만 이 때문에 주춤했던 재테크 시장과 내리 곤두박질하는 집값하락이 누군가에게는 기회라며 부동산에 눈독을 드리는 경우가 의외로 많아졌습니다. 미 주택자들도 이 기회를 엿봐 금리는 조금 비싸다더라도 반토막난 집값이 언제 또 오겠냐며 경제와 부동산 시장과의 눈치게임을 하고 있는 사람들 또한 많아졌다고 합니다.

 

이현철 아파트 사이클 연구소장 ㅣ 사진출처=조선일보

 

 

여기서 잠깐! 이렇게 내집마련을 위해 또는 재테크를 위해 혈안이 되어 있는 상태라도 부동산을 구입할때에는 반드시 다시 곱씹어 생각해보고 결정해야할 사안들이 있습니다. 이건은 단지 담보 대출, 매매 대출, 2 주택자 주택 담보 대출, 디딤돌 대출과 같은 금융 문제 만은 아닙니다. 내집을 마련하기 위한 적기는 언제쯤이 될 수 있을지, 청약은 어떻게 활용하면 좋은지, 어떤 기준을 우선 순위로 두고 투자를 해야만 하는지에 대해 자세히 알아두는 것이 좋습니다. 그래서 오늘은 주택을 사는 그 결정이 독이 되어 목을 조르는 꼴이 되지 않도록 도움이 될만한 컬럼이 있어 자세히 알아보려고 합니다.

 

잘못하면 독이 될 수 있는
제 3의 법칙

청약 만능 / 입지우선 / 시기 착각

 

조선일보의 차학봉 부동산 전문기자의 기사에 따르면, "7년의 하락장이 이어지면서 집값이 40% 하락할 것"이라고 이현철 아파트 사이클 연구소장의 취재를 기재 했습니다. 또한 그는 한국의 부동산 시장이 일본처럼 오랫동안 침체되지 않을 것이라고 단언했습니다. 이현철 소장은 하향세가 지속되면 돈을 빌려 집을 사는 등 다양한 경기부양책을 시행할 것으로 내다봤습니다. 정부가 양도세 감면 혜택을 제공해 다주택자를 추천하는 정책을 펼쳐 집값이 바닥에 가까운 시기, 즉 이때가 집을 마련하기 최적의 적기라 말하고 있습니다. 그가 말한 앞으로 의 부동산의 시장 경기와 투자에서 가장 중요한 것을 바라보는 관점에 대해 다음과 같이 이야기하고 있습니다.

 

 

내집 마련을 위한 부동산 투자의 가장 중요한것은 입지또는 시기

 

부동산 투자에서 가장 중요한 것은 입지? 시기?

 

좋은 위치에 있는 부동산을 고르면 '다 괜찮다'는 식의 입지론이 대세입니다. 그러나 이 소장은 입지보다타이밍이 더 중요한 것 같다라고 이야기 하고 있습니다. 아무리 입지가 좋아도 집값은 약세장에서 급락하는 것이나 마찬가지다라고 덧붙이고 있습니다.

 

좋은 위치는 일반적으로 비쌉니다. 입지가 좋은 아파트 살 돈을 모으면 벌써 집값이 천정부지로 치솟고 있습니다. 과도한 부채로 좋은 입지의 아파트를 사더라도 하락하면 결국 집값이 폭락하고, 하락 기간이 길어지면 고통에 시달려 결국 바닥에 집을 파는 경우가 많다고 이야기 합니다. 뜻밖에도 상투를 사서 바닥에 파는 실수를 많이 한다고 말하고 있으며, 좋은 장소를 선택하는 것보다 좋은 시기를 선택하는 것이 부동산 투자의 성공을 보장한다고 설명하고 있습니다.

 

 

분양가 상한제 덕분에 청약 통장을 활용하는 것이 재테크의 최선책 아닌가?

 

무주택자들이 흔히 저지르는 오류는 항상 집을 싸게 사려는 것입니다. 잘못하면 땅에 떨어져 후회할 독이 된다고 설명하고 있습니다. 일반 공산품을 구매할 때는 가격을 비교하고 싼 것을 사는 것이 합리적입니다. 이것은 상품 가격이 변하지 않는다는 것이 전제입니다. 하지만 부동산 가격은 항상 변동합니다. 부동산 초보자들은 집값이 오르지 않을 것을 전제로 판단하는 것이 가장 큰 실수 중 하나입니다. 그들은 낮은 가격에 집을 사기 위한 수단으로 청약과 경매를 선택합니다. 집값이 오르는 상황에서 집값을 깎으려다 때를 놓치는 사례가 적지 않습니다.

 

하지만 상승하는 데 있어 가장 중요한 것은 시간입니다. 시간이 지남에 따라 집값이 오르고 있습니다. 상승 추세로 판단되면 자신의 기준에서 가장 좋은 것을 자신의 돈으로 살 수 있습니다.

 

특히 위치이론은 생략하기 쉬운 오류입니다. 좋은 곳에서 물건을 사기 위해서는 더 많은 자금을 모아야 합니다. 좋은 아파트 청약에 당첨되려면 높은 점수가 있어야 합니다. 가점이 오르려면 상당한 기간이 걸릴 수 있습니다. 이렇게 되면 상승의 초반과 중간을 모두 놓쳐,결국 상투적으로 집을 사게 될수 밖에 없습니다.

 

 

신 도시는 청약보다 가격 기류를 보고 투자

 

신 도시는 청약을 받아야 하지 않나?

 

청약통장은 약세장에서는 무용지물입니다. 신도시 아파트는 분양가 상한제 적용으로 인근 아파트보다 가격이 저렴합니다. 일반적으로는 청약을 해야 한다고 생각합니다. 하지만 침체기에는 주변 아파트도 가격이 계속 하락하고 있습니다. 상승기에는 분양가 프리미엄이 붙지만 하락기에는 '마이너스 프리미엄'이 붙는다고 볼 수 있습니다. 신도시는 무조건 청약해야 한다는 상식도 상승기에 해당 되는 내용이라고 이야기하고 있습니다. 경기가 하강하는 동안 우리는 상승기의 관점을 버려야 한다고 강조하고 있습니다.

 

 

무릎에 사서 어깨에 파는것이 대세. 언제가 구매하기 적당한 시기?

 

"2013년과 2018년에 누가 집을 사서 더 많은 돈을 벌었습니까?" 보통 2013년에 집을 산 사람들은 돈을 많이 벌었을 것 같지만, 그렇지 않은 경우가 많다고 합니다. 2013년 4억원에 산 집값이 2018년이나 2019년에는 6억~7억원에 달했고, 대부분 많이 올랐다고 판단해 집을 판 사례가 의외로 많습니다. 사실, 부동산의 많은 거래가 그 당시에 이루어졌습니다. 반면 2018~2019년 집을 산 경우, 사자마자 가격이 치솟기 시작해 두 배 이상 오르는 경우가 많았습니다. 바닥에 있는 집을 사서 맨 위에 파는 것은 정말 어렵습니다. 부동산은 오르는 것을 확인한 후에 구입해도 늦지 않다고 이야기 하고 있습니다. 부동산 사이클을 연구하는 것은 어렵지 않습니다. 미분양 감소, 전셋값 급등 등 하락세가 상승세로 전환되는 현상을 기억한다면 반등 시점을 잡을 수 있다고 설명하고 있습니다.

 

 

다주택자들은 집을 팔아야 하는가?

 

가능하면 집을 줄이는 것이 좋습니다. 하락장이 본격적으로 시작되면 훨씬 더 좋은 기회가 많이 생길 수 있다고 합니다. 하락세가 지속되면 양도세 면제 등 경기부양책을 시행할것으로 보입니다. 하락세가 길어지면 세제 혜택을 주면서 다주택을 장려하는 정책이 나올것이 예측하고 있습니다. 그 때가 바로 바닥에 가까웠다고 볼 수 있다고 이야기 합니다.

 

 

다주택자들과 갭투자는 어떻게 하는것이 좋을지 고려한다

 

갭 투자에 대해 어떻게 생각 하는가?

 

상승 추세에서 가장 좋은 투자는 레버리지를 활용하는 것입니다. 위험은 거의 없습니다. 하지만, 그것은 적당한 이윤을 남기고 팔아야 합니다. 갭투자를 끝까지 끌고 가다간 결국 침체기를 맞게 될 수 있습니다.

 

 

다음 상승 추세는 작은 평형보다 큰 평형의 의해 주도

 

소형 평형이 1인 가구에서 마지막 집값 급등세가 나타나면서 집값 상승을 이끌었다는 분석이 많습니다. 하지만 이현철 연구소장은 그 분석에 의문을 제기한다고 이야기 하고 있습니다. 누적 효과는 시장에서 중요합니다. 상승세는 건설사들이 당시 가장 인기 있는 평형 위주로 분양합니다.

 

2000년대 초반 대규모 평형이 유행하면서 건설사들이 주로 분양했습니다. 상승 추세에서는 이른바 투자수요와 가수요가 대형 평형이 과잉 공급됐고, 이후 과잉 공급된 대형 평형이 하락을 주도했습니다. 지난 상승세에서는 그동안 공급이 부족했던 소형이 상승을 주도하며 공급 과잉이 발생했다고 합니다. 앞으로 약세장은 소규모 가격이 하락을 이끌 것으로 보입니다. 다음 상승은 공급이 부족한 대기업이 주도할 것이라고 설명하고 있습니다.

 

 

인구 감소로 지방은 부동산에 투자할 가치가 없다는 주장

 

인구가 줄어드는 지방 도시에서도 집값이 많이 올랐습니다. 한국은 거주수요가 아닌 투자 수요에 초점이 맞춰져 있기 때문입니다. 지방의 경우 집값이 오르면 외부 수요가 빠르게 유입됩니다. 인구 감소에 따른 국지적 소멸로 집값이 급락할 것이라는 주장은 30년, 50년 뒤의 일을 내일로 앞당겨 생각하자는 것이다라고 까지 이야기 합니다. 지방에도 사이클이 있는데 그 사이클에 맞춰 투자하면 된다고 합니다. 서울보다 일찍 하락하기 시작한 지방은 서울보다 빠르게 상승할 것이라 설명하고 있습니다.

 

 

인구 감소로 인해 지방 부동산 투자 가치에 대해 알아본다

 

일본의 장기 불황 가능성은?

 

일본 부동산 침체가 장기화되는 주요 원인은 정책 실패입니다. 빈집이 1000만 채 가까이 방치돼 집값 반등을 막았다고 합니다. 빈집 급증은 정책 실패이며, 일본 국민들의 정치적 무관심도 잘못된 정책이 시정되지 않은 데 한몫한것이라 이야기하고 있습니다. 우리 국민은 결코 정책이 실패하도록 내버려두지 않습니다. 일본과 달리 한국은 전세라는 제도를 가지고 있습니다. 집값이 폭락해도 전셋값은 억제력으로 작용할 수 있습니다. 일본처럼 부동산 경기가 장기간 침체될 가능성은 없다고 본다라고 이야기하고 있습니다.

 

 

집값 하락이 리먼쇼크와 같은 위기를 초래할 것인가?

 

그럴 가능성이 크다고 이현철 연구소장은 설명하고 있습니다. 한국 건설사들은 재무구조가 취약합니다. 아파트 한 곳만 미분양 비율이 높다고 해도 건설사 전체가 위태로워질 수 있습니다. 집값이 떨어지면 미분양이 급증합니다. 어느 현장에서든 미분양 비율이 높아지면 재정 경색이 올 수밖에 없습니다. 자금의 유통이 차단되거나, PF 금리가 오르는 등 악순환이 발생하면 건설사와 제2금융권의 연쇄 부도로 이어질 수 밖에 없기 때문입니다.

 

 

정부도 대출 규제를 완화하는 등 부동산 경기 부양책을 펴고 있는데, 효과가 있을까?

 

그것은 별로 효과가 없을 것으로 이야기하고 있습니다. 민심은 이미 싸늘해졌습니다. 몇 가지 규제 완화가 민심의 흐름을 바꾸지는 못할 것으로 보입니다. 시장이 냉각되면 미분양 주택에 대한 양도세 면제 혜택이 있더라도 매수자가 많지 않을 것으로 보이며, 양도세 감면도 집값이 오를 때만 효과가 있습니다. 하락이 시작되면 그것이 계속 될것이란 공포에 빠지게 된다고 설명하고 있습니다. 

 

 

 

정부가 더 강력한 경기 부양책을 쓸 가능성은?

 

정부는 집값 안정을 원하는 국민을 의식해 부동산 활성화 대책을 한꺼번에 내놓지는 않을 것으로 보입니다. 결국 시간이 흘러 낙폭에 따른 각종 부작용이 발생하면 고강도 정책을 내놓을 것으로 보입니다. 침체가 지속되면서 실수요자들이 집을 사지 않고 전세를 선택할 경우 결국 전세난이 발생할 수밖에 없기 때문입니다. 과거 박근혜 정부 때는 집값이 떨어졌지만 전셋값은 치솟았습니다. 박근혜 정부는 결국 돈을 빌려 집을 사는 정책을 내놓을 수밖에 없었다고 말하고 있습니다.

 

 

규제를 완화하는 정부에서는 집값이 떨어지고, 규제를 강화하는 정부에서는 집값이 오른다

 

그것은 우연의 일치입니다. 과거의 경우 새 정부 출범 당시 시장 방향은 이미 정해져 있었습니다. 민심은 한번 방향을 잡으면 쉽게 변하지 않습니다. 이 정부의 시작은 집값 하락기로 시작했고 집권기 내내 계속해서 하락할 것입니다. 정부가 시장을 상향 조정할 수는 없습니다. 물론 부동산 부양책이 강력하게 시행된다면 그럴 수 있을 것입니다. 다만 집값이 떨어지기를 바라는 사람들이 많기 때문에 그렇게 하기는 어려울것으로 보입니다.

 

정부는 항상 뒷문 정책을 추구할 수밖에 없습니다. 문재인 정부의 부동산 정책은 오만했다라고 말하고 있습니다. 시장을 잘 알지 못하면서도 시장을 통제할 수 있다는 자신감이 넘쳤고 이야기 합니다. 사실 어떤 유능한 국토교통부 장관이라고 해도 집값을 잡기가 어려웠을 것이라고 말합니다. 집값을 잡기 위해서는 과도한 정책을 펴야 하는데 국민들은 이를 좋아하지 않습니다. 원희룡 장관이 지금은 비교적 시장을 의식하고 잘 대응하고 있지만 경착륙을 막기는 쉽지 않을 것이라 이야기 하고고 있습니다. 시장 붕괴를 막기 위해 서울과 다주택자에 대한 규제가 풀리면 상승세로 돌아서지만 집값 폭등에 지친 사람들은 반발할 것입니다. 규제를 단계적으로 없애겠지만 큰 효과는 없을 것이라고 말하고 있습니다.

 

 

극단적인 급등과 급락의 이론이 유행

 

부동산도 확증 편향에 빠지기 쉽습니다. 요즘 부동산 정보를 유튜브를 통해 접속하는 경우가 많은데 알고리즘에 의해 상승에 관심이 있으면 상승론에 노출되고, 하락에 관심이 있으면 하락 정보에만 노출되어 집중 접하게 됩니다. 부동산 전망은 믿음이 아니라 과학입니다. 확증편향에 빠지지 않기 위해서는 다양한 정보를 접하고 스스로 공부해야 한다고 설명하고 있습니다.

 

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